相続でお困りの方へ。不動産売却を行う遺言執行者とは？依頼するメリット・デメリットも合わせて解説

不動産を代理で売却する遺言執行者

清算型遺贈を行う場合に、重要な存在となる遺言執行者。

 

この章では、その役割や選び方、権力や効力、報酬額の決定方法などについてより詳しく解説します。

①遺言執行者とは

遺言執行者は、遺言書の中で選任される人物であり、遺言の内容を実現するために必要な手続きをする人です。

 

相続人を遺言執行者に指定することは避け、弁護士や銀行といった第三者が指定されていれば安心でしょう。

 

なぜなら、相続人の場合、利己的な行動を取る可能性があるからです。

 

また、遺言執行者として指定された相続人が他の相続人と対立する可能性も高いため、遺言執行者には中立的で公正な立場の第三者が相応しいといえます。

②遺言執行者の選び方

遺言執行者は、自由に指定できることが民法で明記されています。

 

しかしながら、清算型遺贈など複雑な遺言の場合は、遺言執行者に相応の負担がかかります。求められる知識も並大抵のものではありません。

 

また、相続人を遺言執行者に指定すると、相続人間で不信感が高まったり、紛争が生じることがあります。

 

そのため、遺言執行者は、弁護士や銀行といった第三者の専門家に依頼する方が良いでしょう。

③遺言執行者の権限・効力

民法第1012条では、以下のように明記されています。

 

「遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する」

 

遺言執行者には、上記のように一定の権限・効力が与えられるものの、それには限界があります。

 

例えば、遺言執行者は、遺産を相続人に分割する際、法定相続分以上の割合で相続人に分割することはできません。

 

また、遺言書に不当な内容が含まれている場合は実行ができません。

 

遺言執行者は、遺言書に記載された事項を実行するために必要な権限を持ちますが、遺言書に明確に定められていることについてのみ効力を発揮できます。

 

遺言書に定められていない事項については、遺言執行者の権限は及ばないため、相続人たちの協力の元、進めていく必要があります。

④遺言執行者の報酬額の決め方

遺言執行者の報酬の定め方は、3通りあります。

 

　　●遺言書に記載する方法
　　●相続人と協議して決める方法
　　●家庭裁判所に申し立てる方法

 

不動産売却が伴う場合、報酬体系が複雑になることが多く、全てを遺言書に記載するのは難しいため、遺言書に報酬の概要を記載しておき、詳細を後から委任契約書で取り交わす方法が一般的です。

 

遺言執行者の報酬額の相場は、不動産や相続財産の総額によって異なりますが、一般的には、相続財産総額の1～5％程度が相場とされています。

 

その決定方法は複雑ですが、報酬額の決め手となる要素をいくつか紹介しておきましょう。

1.    相続財産の額

遺産が多額であれば、それに比例して報酬額も高くなります。

 

2.    遺言執行の難易度

遺言執行者の仕事の難易度に応じて報酬額が決められます。

 

例えば、遺産の相続人が多かったり、複雑な不動産売却などが含まれる場合は、報酬額も高くなることがあります。

 

3.    遺言執行期間

遺言執行期間が長期化すれば、その分報酬額も増えることがあります。

 

4.    遺言執行者の専門性や経験

遺言執行者が法律や税務などの専門家であれば、その分報酬額も高くなることがあります。

遺言執行者に売却を依頼するメリット

遺言執行者に売却を依頼するメリットは、主に次の3つです。

 

　　①相続人の負担が減る
　　②手続きがスムーズになる
　　③相続人間の争いを避けられる

 

それぞれ解説します。

①相続人の負担が減る

遺言執行者を選定することにより、相続人の負担が軽減できます。

 

相続人が相続財産を受け取るには、預金の名義変更や不動産の登記手続きなど、多岐にわたる手続きが必要になります。

 

これらの手続きには、相当な時間や労力が必要となりますが、遺言執行者が代行してくれるため、相続人は負担を感じにくくなるでしょう。

 

また、相続人が遠くに住んでいたり、忙しくて相続手続きに時間を割くことができない場合でも、遺言執行者が代行してくれることで、相続手続きを円滑に進められるため、遺言執行者は相続における重要なパートナーといえるでしょう。

②手続きがスムーズになる

相続人が多い場合、書類作成や押印などの手続きがどうしても複雑化してしまいます。

 

遺言執行者を選任することで、相続人代表として手続きを進められるため、手続きがスムーズになります。

 

また、遺言執行者が代理人となることで、相続人たちが直接やり取りをすることがなく、トラブルを避けられることも大きなメリットの一つといえるでしょう。

③相続人間の争いを避けられる

遺言執行者を選定することで、相続人同士の間に生じる感情的な争いを回避できます。

 

また、相続人同士の間で遺言に対する不服が生じた場合でも、遺言執行者に対する妨害行為が禁止されているため、トラブルになりにくいでしょう。

 

特に、相続財産が複雑であったり、相続人間の関係が複雑な場合には、遺言執行者を選定することで、円滑に相続手続きを進めることができます。

遺言執行者に売却を依頼するデメリット

遺言執行者に売却を依頼するデメリットは、主に次の2つです。

①売却価格が相場よりも安くなる可能性がある
②遺言執行者へは報酬を支払わなければならない

 

それぞれ解説します。

①売却価格が相場よりも安くなる可能性がある

遺言執行者は、相続人とは違い、財産に対する感情や思い入れがありません。

 

そのため、売却価格を上げたいという欲がないため、相場よりも安い金額で買主が決まってしまう可能性があります。

 

また、単純に不動産に詳しくない場合や相場を把握していない場合もあるため注意が必要です。

 

弁護士や司法書士は、相続手続きには詳しくても不動産取引のプロではありません。

 

今の時代は、自分でもインターネットで簡単に調べることができるので、一度、相場は確認しておくべきでしょう。

 

以下のサイトがおすすめです。

　　レインズマーケットインフォメーション
　　

　　不動産取引価格情報検索

 

これらのデータは、客観的かつ信頼性が高いため、価格相場を理解するには必ず確認しておきたいサイトです。

②遺言執行者へは報酬を支払わなければならない

遺言執行者への報酬は、遺言書に記載があれば、その内容に従います。

 

遺言に記載がない場合や、弁護士や銀行などの第三者を指定している場合においては、財産に応じて報酬は変動します。

 

本記事の「遺言執行者の報酬額の決め方」を参考にしてください。

遺言執行の流れ

遺言執行者が行う、遺言執行の流れは次のようになります。

 

全部で6ステップあります。

①就任通知書が発送される
遺言執行者に選任された者が就任を承諾した場合、相続人宛てに就任通知書が発送されます。

 

②相続財産の確定

不動産や預貯金のほか、借金・負債など、財産についての調査が実施され、想像財産が確定されます。

 

③相続人の確定

相続人の詳細について調査が行われ、相続財産の目録の作成をおこなった後、その目録が相続人へ交付されます。

 

④遺産分割：不動産売却⇒清算型遺贈

遺言書の内容が実行されます。対象の不動産売却が行われ、売却後の代金は相続人に分割されます。

 

⑤完了報告

遺言執行の任務が完了した旨を書面が発行され、相続人に渡ります。

遺言執行者に売却を依頼した時の税金

遺言執行者が不動産を売却する際には、譲渡所得税がかかります。

 

これは、不動産を売却した場合に得られた売却代金から、売却にかかった費用を差し引いた金額に対して課税される税金です。

 

不動産の所有権は相続人の名義となりますが、売却時に発生する譲渡所得税は相続人が納める必要があります。

 

また、相続税もかかってくるため、相続においては税金面にも注意が必要でしょう。節税に関しては、次の記事を参考にしてください。

 

売るのは3年以内！相続した実家を売却する上で外せない3つの特例

 

さらに、遺言執行にかかる費用は、相続税の債務控除対象にはならないことにも注意が必要です。

 

遺言執行者が相続人にかかる費用として支払った費用は、相続財産から控除すべき債務にはなりません。

 

つまり、遺言執行者が相続手続きや不動産の売却などを行う際にかかる費用は、相続財産から控除することができず、相続人が全額負担する必要があります。

 

よって、遺言執行者を選定する際には、その負担についても相続人と事前に協議しておく必要があるでしょう。

よくある質問【Q&A】

よくある質問を3つまとめました。

 

ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

 

①遺言執行者が決まっている場合でも、相続人は自分で不動産を売却できる？

遺言執行者が決定している場合、相続人は相続財産を処分する権限を失います。

 

つまり、相続人は相続財産を自由に扱えません。

 

例えば、以下のような制限が考えられます。

 

　　●不動産の売却や、賃貸借契約や抵当権の設定などの処分行為
　　●相続対象の建物の改装

 

一方、査定の申し込み程度であれば、相続財産を処分したとは言えないため、許容範囲とされており、近隣の不動産会社に相場を確認することはできます。

 

また、相続人が相続財産を処分することを妨害する行為は、遺言執行者から訴訟提起される可能性もあるので注意が必要です。

 

相続不動産を占有したり、登記に必要な書類を引き渡さないなどの行為は、遺言の執行を妨害する行為と判断されてしまうため避けましょう。

②結局、売却価格は誰が決める？

遺言執行者が相続財産の売却条件を決定するため、相続人は売却価格や引き渡し時期などを自ら決定することはできません。

 

遺言執行者が不動産仲介会社に売却の依頼をし、妥当な条件で買主を見つけてもらうことになります。

 

つまり、売却価格は不動産仲介会社の営業力に左右されます。

 

ただし、相続人が不動産業者に「査定申込み」をして相続物件の売却価格を知ることはできます。

 

しかし、相続人自身がその不動産会社と媒介契約を直接締結し、販促を依頼することはできません。

③遺言執行者が不当に低い金額で不動産売却をしたらどうなる？

遺言執行者は、相続人が遺言を実現するために必要な権限があります。

 

しかし、その権限を不当に行使する場合もあるでしょう。

 

そんな時、相続人が行うことができる対処方法は次の3つです。

3-1 　相続人は、遺言執行者が適切に遺言を実行しているかどうかを照会できる
相続人から請求があった場合、遺言執行者は、いつでも執行状況の報告をしなければなりません。

適切な時期に照会権と報告義務を活用すれば、適正な遺言執行が期待できるでしょう。

3-2 　遺言執行者が不適切な行動を取った場合、相続人は家庭裁判所に遺言執行者を解任してもらえる
遺言書で指名された場合であっても、家庭裁判所に選ばれた場合でも、正当な理由があれば遺言執行者を解任できます。

正当な理由には、遺言執行者の職務怠慢や不公平な扱いなどが含まれます。

3-3　 遺言執行者が相続人の利益を損なった場合には、相続人は遺言執行者に対して損害賠償請求ができる
不動産が著しく不当な低額で売却された場合、本来売れるはずであった価格との差額が損害になります。

ただし、本来売れるはずであった価格は、相続人が証明する必要があります。

 

その場合は、裁判所に提出する書類になるので、有料にはなりますが、不動産鑑定事務所などに依頼する方がいいでしょう。

まとめ：「餅は餅屋」不動産のプロにも話を聞いておこう

相続における遺言執行者について詳しく解説しました。内容をまとめると、

 

-    遺言執行者とは、遺言の内容を実現するために必要な手続きを行う人

-    報酬の相場は相続財産の総額によって異なり、相続財産総額の1～5％程度が多い

-    遺言執行者に不動産売却を任せ、清算型遺贈を行うことで相続人間のトラブルを防げる

-    遺言執行者が決まっている場合は、相続人は勝手に不動産売却をする等の行為はできない

-    遺言執行者が不当な行為、手続きを行った場合は、解任や損賠賠償の請求ができる

 

遺言執行者について、かなり理解が深まったのではないでしょうか。

 

しかし、本文でも紹介した通り、遺言執行者は不動産のプロではありません。

 

そこで、不動産価格についてもう少し調べておきたいという方もいるでしょう。

 

そんな方は、横浜市で実績が豊富な『あおぞら不動産』に相談してみてはいかがでしょうか？

 

2017年に開業して以来、任意売却を含む不動産の売却案件を数多く担当してきました。

 

「相続した物件を高く売りたい」「相続した物件を売却したいが、税金面が心配」など売却にかかる数々のお悩みを解決してきた実績があります。

 

 

相続を受けた大切な資産が、相場よりも安く売れてしまっては悲しいですよね。

 

事前に相場を理解しておく上でも、不動産会社への相談は必須といえるでしょう。

小さな会社だからこそ、じっくりとお客さまに寄り添えることが武器です。

 

一人ひとりのお客さまに感謝していただける取引を行うことがわれわれのモットー。

 

些細なご質問からでも構いません。売却のご相談、社員一同心よりお待ちしております。

横浜市に拠点を構える【あおぞら不動産】は、土地や建物の売買を得意とする、地域密着型の不動産会社です。他社様で思ったような査定金額が出ず、残債割れのため売却を諦められた不動産であっても、当社であれば売却できる可能性があります。

 

住宅ローンの返済や残債割れにお困りの方がいらっしゃいましたら、【あおぞら不動産】の無料相談をご活用ください。