【築3年・築5年】買ってすぐの一戸建てを売却する時の相場とコツ＆注意点

🔳築3年から築5年未満の戸建相場

戸建は、築5年経つ頃には価格が70～80%になります。

元々、新築時には“新築である”というブランド価値が付加されているので、誰かがそこに住んだ時点で価値は目減りします。

そこから数年経てば、2,3割程価格が下がってしまうのは仕方ありません。

例えば、4,000万円で買った家であれば、3,200万円前後になることが予想されます。

🔳築5年から築10年未満の戸建相場

戸建は築5年を超えて、築10年経つ頃には価格が50%程になります。

買った時のおおよそ半分。

もちろん、立地にもよるので一概には言い切れませんが、10年経てば設備の交換などが必要になってきます。

大幅に目減りする可能性があることは理解しておくべきでしょう。

🔳築10年以上の戸建相場

築10年を超えると、家の価値は、新築時のおおよそ20～30%になります。

理由としては、外壁や屋根などにもどうしても古さが目立ってくる頃合だからです。

また、築15年経てば、外壁の再塗装などが必要になるケースがあり、費用は100～150万円はかかります。

加えて、給湯器の交換も必要になるでしょう。

ガス給湯専用であれば6,7万円、ガス給湯と追い焚き機能があれば10〜13万円、ガス給湯・追い焚き・暖房機能の3点セットであれば15万〜25万円程かかります。

逆にいうと、再塗装やガス給湯器の交換をしていれば、高く評価されるため相場よりも少し高めに売れる可能性があります。

🔳新築時と変わらない価格で売れる場合もある

一般的には、築3年の戸建が新築時と同じ価格で売却できるケースは稀で、多くは築年数に応じて価格が下がる傾向にあります。

一方で、地価の高騰や物件の希少性、街の価値上昇などの要因が重なった場合は、築3年～築5年程度であれば、新築時と同じ価格で売却できる場合があります。

例えば、立地が良ければ、土地価格高騰の影響を受けて、建物の減価分を補ってくれることがあります。

例えば、東京都世田谷区の戸建住宅の相場を例に見てみると、2018年時点での東京都世田谷区の一戸建て住宅の中古物件の平均価格は、約8,000万円。

3年後の2021年のデータでは、中古の戸建住宅の平均価格は約9,500万円となっています。平均価格が約1,500万円も上昇していることがわかります。

また、注文建築で大手ハウスメーカーなどで建てた家は、建物の価値が下がりにくいため、数年であればそれほど減価する必要はないでしょう。

🔳築浅戸建を高く売却するコツ

前章で戸建の減価相場を解説しました。

しかし、「それでも高く売りたい！」「損したくない！」というのが本音ではないでしょうか。

この章では、築浅戸建を売却するコツを紹介します。

　　①繁忙期を見極めて活動する
　　②競合物件が少ない時はチャンス
　　③新築時に行ったオプション工事は細かく伝える
　　④売却理由を告示する

以上4点、それぞれ解説します。

①繁忙期を見極めて活動する

不動産を高く売るためには、不動産の繁忙期を狙うことが重要です。

一般的に、春先の3月～4月頃が不動産の繁忙期となるため、動き出しとしては1～2月頃がベストです。

また、場所によっては、9～10月頃も繁忙期になることがあります。

会社などが多い中心部や、郊外でも工場や事務所などが多数あるところでは、秋の移動による転入が発生するためです。

そのような場所においては、春先だけではなく夏から秋にかけても高く売るチャンスがあるでしょう。

②競合物件が少ない時はチャンス

競合物件が少ない時期に不動産を売却することが、少しでも高く売るためのポイントです。

なぜなら、競合物件が多い状況だと、買主が比較検討しやすくなるため、売却価格の値下げを強いられる可能性が高くなります。

周辺に新築物件が分譲されていたり、中古物件が多く売りに出ている状況は、売主にとって不利になると理解しておきましょう。

値切られたくない場合は、競合が少ない時を狙って売りに出すようにしてください。

③新築時に行ったオプション工事は細かく伝える

特に築3年から築5年の戸建を売却する際は、新築時に付けたオプション工事については売主側から正確に伝えることが重要です。

オプション内容によっては、建物価値を上積みできるからです。

新築時に施されたオプション工事は、他の戸建と差別化でき建物の付加価値に繋がります。

④売却理由を告示する

売却理由をしっかり告知することは、築3年から築5年の戸建を売却する際にはとても重要なポイントです。

築浅の物件は、何か大きなトラブルがあったのではないかと疑いを持つ買主が多いためです。

販売活動をしてくれる不動産会社の担当者には、曖昧な内容を伝えることは避け、売主の立場に立って買主が知りたいことをしっかり伝えましょう。

また、売却理由がマイナスな事情である場合も嘘をつくことは厳禁です。嘘が発覚した場合、法的なトラブルにもつながることもあるので注意してください。

マイナスな事情がある場合は、正直に担当者に伝え、買主への伝え方を一緒に考えてもらいましょう。

🔳築浅戸建を売却する際に注意すべきこと

この章では、築浅戸建を売却する際の注意点を紹介します。

　①高すぎる査定額を鵜呑みにしない
　②事前に自分でも相場を調べておく
　③住宅ローンは完済しなければならない
　④譲渡所得税がかかる場合がある

4つ、それぞれ解説します。

①高すぎる査定額を鵜呑みにしない

『査定金額は高いほど良い』という考え方は厳禁です。

営業マンによっては、売主に担当を任せてもらいたいがために、あえて高い査定金額を提示することが多々あるからです。

後から何かと理由をつけて金額を下げるよう交渉してきます。

特に、大手不動産会社が高い査定金額を提示した場合には、注意が必要です。

大手であるからこそ、容易に営業マンの言葉を信じてしまう方が多いからです。

そこで、騙されないために以下のポイントを知っておきましょう。

　　●複数の不動産会社に査定を依頼し、平均的な金額を比較する。

　　●査定金額の根拠を確認する。具体的な数字やデータを提示できるかどうか、営業マンの知識や経験値を確認する。

　　●大手不動産会社であっても、担当営業マンによって査定金額に差が出ることがあるため、会社ではなく担当営業マンの信頼性を重視する。

高い金額で売れるに越したことはありません。

しかし、査定金額だけにとらわれず、不動産会社の信頼性や営業マンの知識や経験値を注意深く確認することが大切です。

②事前に自分でも相場を調べておく

売却を考える際は、周辺の売却相場を自分でも調査することがとても重要です。

現在他の人が売り出している物件や、過去の取引事例を調べることが肝心であり、不動産ポータルサイトや公的機関のデータベースを利用することで把握できます。

例えば、全国指定流通機構連絡協議会の「レインズマーケットインフォメーション」や、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」などで調査できます。

これらのデータは、客観的かつ信頼性が高いため、価格相場を理解するには必ず確認しておきたいサイトといえるでしょう。

③住宅ローンは完済しなければならない

戸建に関わらず、物件を売却する際は住宅ローンの完済が必要です。

築3年程度の物件では、未だ住宅ローンが残っていることが一般的でしょう。

特に、新築購入時に購入金額の100％に近いローンを組んでいた場合、売却価格がローン残額を下回る可能性があります。

売却益だけでは抵当権の抹消ができない場合、自身で資金を持ち出して完済する必要があることは理解しておきましょう。

④譲渡所得税がかかる場合がある

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税を支払う必要があります。

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、高めの税率が設定されています。

所得税30.63％、住民税9％の合計39.63％が税率となります。

しかし、特別控除を利用することで節税が可能な場合があります。

特別控除については、国税庁の公式サイトに詳細が掲載されているので確認してみてください。

要約すると、適用要件を満たすことで3000万円までの譲渡所得税が控除できる制度です。

売却益が3000万円以上であれば3000万円が控除、3000万円以下であれば、その金額すべてが控除されます。

3000万円の特別控除は、3年に一度しか利用できない等の制限があるため、節税を行う際には確認が必須です。

特別控除を上手に活用することで、譲渡所得税の負担を軽減できるので売却までに事前に確認しておくとよいでしょう。

🔳賃貸に出す方法もある

ここまで、戸建売却に関して解説してきましたが、この章では別の選択肢をあえて紹介します。

買ったばかりの物件をすぐに手放すのは、本当は心苦しくないでしょうか。

どうしても売りに出したくない方は、賃貸に出すことを検討してみましょう。

戸建の賃貸、いわゆる貸家・借家にして上手く家賃収入を生み出すようにすればローンの支払いに困ることもありません。

賃貸に出す流れや注意点を解説します。

🔳物件の管理・募集は不動産会社に任せる

物件を賃貸に出す場合、まずは入居者を募集しなくてはなりません。

運良く知人やその紹介だけで借り手が見つかれば良いですが、なかなか現実的には難しいでしょう。

街の賃貸仲介会社に依頼をして、募集してもらうようにすれば借り手を早く見つけられる可能性が高くなります。

賃貸の場合、仲介手数料は借り手側が仲介会社に支払うことが慣例となっているため、募集に関しての費用はかかりません（※早く見つけてもらいたい場合は、広告料として仲介会社にフィーを支払うこともできます）。

また、借り手が見つかってからは、家賃の回収や設備の故障対応、更新手続きなどの管理業務が必要になります。

これらは自分で行うこともできますが、不動産会社に依頼すれば家賃の3～5%程で毎月の管理をしてくれるため、コストパフォーマンス的には依頼した方が良いといえます。

🔳定期借家契約にしておくと将来的に売りやすい

入居者と賃貸借契約を結ぶ場合、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

簡単にいうと、普通借家契約は、契約期間が終了しても原則、自動更新される契約です（一般的に利用されることが多い）。

一方で、定期借家契約は、契約期間が決まっており、その期間が終了すると自動的に契約が終了する契約です（シェアハウスの運営などで利用されることが多い）。

定期借家契約にしておくことで、期間満了時に契約を更新せず空家にすることができます。

エリアのニーズにもよりますが、通常、入居者付きのオーナーチェンジ物件として投資家に売却するよりも、一般の方に対して空家で売却する方が高く売れます。

これは、査定時に行う評価の仕方が収益不動産と自用不動産では異なるからです。

また、入居者がトラブルを起こすような人物であっても、定期借家契約であれば、契約満了時に退去してもらうことが容易にできます。

逆に、普通借家契約ではそれ相応の理由がない限り、貸し手側からは契約を解除できないため注意しましょう。

🔳住宅ローンは事業用ローンに借り換える必要がある

住宅ローンで購入した家を賃貸に出す場合、事業用のローンに切り替える必要があります。

住宅ローンは、あくまでも「住むため」に貸し出す特別低金利なローンであり、賃貸に出すとなると融資の目的が変わってしまいます。

この時に注意しなければならないのは金利です。

通常、住宅ローンであれば、0.5%から高くても1.0%台で融資を受けられますが、事業用ローンとなると、3～4%等もあり得ます。

それでも収益が出るかどうか試算してから賃貸に出すかどうか検討しましょう。

また、金融機関によっては、やむを得ない事情で家を出ないといけなくなった等の理由を考慮し、住宅ローンのまま賃貸に出すことを許可してくれるケースもあります。

事前に金融機関に相談してみることをおすすめします。

「黙って賃貸に出してしまえば良くない？」

こんな意見もありそうですが、絶対にやめてください。

最悪の場合、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められる場合があります。注意しましょう。

まとめ：実績の豊富な不動産会社に相談してみましょう

築3年から築5年などの築浅戸建を売却するコツや注意点を解説しました。

　　●築5年未満の戸建でも、価値は2～3割減少する
　　●春先（場所によっては秋）の繁忙期を狙う
　　●新築時のオプションは細かく伝える
　　●売却理由はハッキリと告示する
　　●査定額を鵜呑みにせず、担当者の信頼性を重視する
　　●インズマーケットインフォメーション・不動産取引価格情報検索 などで事前に相場を調べる
　　●賃貸に出すときは定期借家契約を使う

などを踏まえて、実際に売却活動を始めてみましょう。

とはいえ、誰かにもう少し話を聞いてみたくはありませんか。

そんな方は、一度、横浜市で実績が豊富な『あおぞら不動産』に相談してみてはいかがでしょうか？

2017年に開業して以来、任意売却を含む不動産の売却案件を数多く担当してきました。

「買ってすぐだから高く売りたい！」「とにかく早く売らないといけないから困っている」など売却に関しての数々のお悩みを解決してきた実績があります。

売却時期が先と思っていても、意外と準備に時間がかかった等で、大切な繁忙期を逃してしまう可能性もあります。

すぐに売却する必要はありませんが、話を聞いておくに越したことはありません。

小さな会社だからこそ、じっくりとお客さまに寄り添えることが武器です。

一人ひとりのお客さまに感謝していただける取引を行うことがわれわれのモットー。

些細なご質問からでも構いません。売却のご相談、社員一同心よりお待ちしております。